Сучасні реалії часто змушують українців шукати кращі можливості за кордоном, однак питання володіння та продажу нерухомості на батьківщині залишається актуальним. Якщо українець мешкає за кордоном, але хоче продати квартиру чи будинок, зробити це можливо дистанційно, дотримуючись певних юридичних процедур та податкових правил. Продаж нерухомості в Україні для власників, які перебувають за кордоном, потребує ретельного планування. Важливо врахувати правові нюанси, оформлення довіреності, податкові зобов'язання. У цій статті ми розглянемо основні етапи продажу нерухомості та наведемо приклад нарахування податків для резидентів і нерезидентів України.
Першим та одним з основних етапів дистанційного продажу нерухомості із-за кордону є підготовка необхідних документів. Є перелік обов’язкових документів, без яких неможливо вчинити правочин щодо продажу квартири або будинку. У власника мають бути оформлені правовстановлюючі документи, це можуть бути: свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо. Окрім цього, залежно від конкретної ситуації можуть знадобитися такі документи: технічний паспорт, експертний звіт про грошову оцінку об’єкта, для земельних ділянок – витяг з Держгеокадастру, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Варто замовити також такі довідки: про кількість зареєстрованих осіб у квартирі/будинку (видає ОСББ, ЖЕК) та відсутність заборгованості в комунальній сфері. Звертаємо увагу, якщо об’єкт знаходиться у спільній власності (наприклад з дружиною/чоловіком або іншими особами) потрібно підготувати нотаріальну згоду співвласника.
Основним документом, який дозволяє дистанційно продати квартиру або інший об’єкт нерухомості з-за кордону є нотаріальна довіреність (так звана генеральна довіреність). Власник може уповноважити будь-яку особу (друга, родича, юриста) представляти його інтереси під час продажу. Довіреність може включати право підписання договору купівлі-продажу, отримання коштів, сплати податків та зборів. Оформити таку довіреність можливо в консульських установах країни перебування власника або у будь-якого іноземного нотаріуса. Однак, довіреності, які оформлені в іноземного нотаріуса інколи (залежно від країни) потребують легалізації, а також такі документи мають бути перекладені та переклад завірений нотаріусом в Україні.
При продажу нерухомості важливий статус податкового резидента. Адже ставки податків та зборів, які необхідно сплатити при продажу нерухомості різні для резидентів та нерезидентів (ПДФО, військовий збір, державне мито). Також важливим є строк володіння нерухомістю чи спосіб її отриманні (успадкування).
Податкові нерезиденти України при відчуженні об’єктів нерухомості повинні сплатити 18% ПДФО від ціни продажу або оціночної вартості об’єкта (від вищої суми). Також сплачується військовий збір 5%.
Що стосується податкових обов'язків резидентів України, то розмір ставки ПДФО напряму залежить від строку права власності над об’єктом нерухомості. Якщо резидент має квартиру, будинок чи ділянку, якою володіє понад 3 роки та продає даний об’єкт перший раз на рік, то власник звільняється від сплати ПДФО та військового збору. Дане правило не поширюється на успадковане майно, тобто при продажу успадкованої нерухомості, якою володіли менше ніж 3 роки ПДФО і ВЗ не сплачуються.
В інших випадках необхідно сплачувати ПДФО і ВЗ. При продажі нерухомості вдруге протягом року (власність понад 3 роки) ставка ПДФО буде 5%, при третьому продажі та далі ставка буде 18%. Якщо ж квартира, будинок у власності менше ніж 3 роки, то перший продаж у році – 5% ПДФО, другий та наступні – 18%.
Також, за нотаріальне посвідчення відчуження нерухомості потрібно сплатити державне мито в розмірі 1% від ціни договору та внесок до Пенсійного фонду — 1%.
За загальним правилом доходи з джерелом їх походження в Україні, що виплачуються на користь нерезидентів, оподатковуються за правилами та ставками, визначеними для резидентів. Однак, по факту, для нерезидентів відсутні “податкові привілеї” у вигляді зменшеної ставки ПДФО та військового збору залежно від строку володіння нерухомістю. Тому, ризик при продажі нерухомості в Україні, з яким можуть зіткнутися українці за кордоном - це доведення податковим органам факту резидентства України.
Продаж нерухомості в Україні із-за кордону — процедура, яка потребує ретельної підготовки, проте цілком здійсненна. Найважливіше — правильно оформити довіреність та врахувати податкові зобов’язання, аби уникнути непередбачених витрат.
