Современные реалии часто заставляют украинцев искать лучшие возможности за рубежом, однако вопрос владения и продажи недвижимости на родине остается актуальным. Если украинец живет за границей, но хочет продать квартиру или дом, сделать это возможно дистанционно, соблюдая определенные юридические процедуры и налоговые правила. Продажа недвижимости в Украине для владельцев, находящихся за границей, требует тщательного планирования. Важно учесть правовые нюансы, оформление доверенности, налоговые обязательства. В этой статье мы рассмотрим основные этапы продаж недвижимости и приведем пример начисления налогов для резидентов и нерезидентов Украины.
Первым и одним из основных этапов дистанционной продажи недвижимости из-за границы является подготовка необходимых документов. Есть перечень обязательных документов, без которых невозможно совершить сделку по продаже квартиры или дома. У владельца должны быть оформлены правоустанавливающие документы, это могут быть: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельстве о праве на наследство и т.д. Кроме этого, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться следующие документы: технический паспорт, экспертный отчет о денежной оценке объекта, для земельных участков – выписка из Госгеокадастра, выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Следует заказать следующие справки: о количестве зарегистрированных лиц в квартире/доме (выдает ОСМД, ЖЭК) и отсутствии задолженности в коммунальной сфере. Обращаем внимание, если объект находится в общей собственности (например, с женой/супругом или другими лицами) нужно подготовить нотариальное согласие совладельца.
Основным документом, позволяющим дистанционно продать квартиру или другой объект недвижимости из-за границы, является нотариальная доверенность (так называемая генеральная доверенность). Владелец может уполномочить любое лицо (друга, родственника, юриста) представлять его интересы во время продажи. Доверенность может включать в себя право подписания договора купли-продажи, получения средств, уплаты налогов и сборов. Оформить такую доверенность можно в консульских учреждениях страны пребывания владельца или у любого иностранного нотариуса. Однако доверенности, оформленные у иностранного нотариуса иногда (в зависимости от страны) нуждаются в легализации, а также такие документы должны быть переведены и перевод заверен нотариусом в Украине.
При продаже недвижимости важен статус налогового резидента. Ведь ставки налогов и сборов, которые необходимо уплатить при продаже недвижимости, разные для резидентов и нерезидентов (НДФЛ, военный сбор, государственная пошлина). Также важен срок владения недвижимостью или способ ее получения (наследования).
Налоговые нерезиденты Украины при отчуждении объектов недвижимости должны уплатить 18% НДФЛ от цены продажи или оценочной стоимости объекта (от более высокой суммы). Также уплачивается военный сбор 5%.
Что касается налоговых обязанностей резидентов Украины, то размер ставки НДФЛ напрямую зависит от срока права собственности над объектом недвижимости. Если у резидента есть квартира, дом или участок, которым владеет более 3 лет и продает данный объект первый раз в год, то собственник освобождается от уплаты НДФЛ и военного сбора. Данное правило не распространяется на унаследованное имущество, то есть при продаже унаследованной недвижимости, которой владели менее 3 лет НДФЛ и ВЗ не уплачиваются.
В других случаях необходимо уплачивать НДФЛ и ВЗ. При продаже недвижимости вторично в течение года (собственность свыше 3 лет) ставка НДФЛ будет 5%, при третьей продаже и далее ставка будет 18%. Если же квартира, дом в собственности менее 3 лет, то первая продажа в году – 5% НДФЛ, второй и последующие – 18%.
Также за нотариальное удостоверение отчуждения недвижимости нужно уплатить государственную пошлину в размере 1% от цены договора и взнос в Пенсионный фонд — 1%.
По общему правилу доходы с источником их происхождения в Украине, выплачиваемые в пользу нерезидентов, облагаются налогом по правилам и ставкам, определенным для резидентов. Однако, по факту, для нерезидентов отсутствуют “налоговые привилегии” в виде уменьшенной ставки НДФЛ и военного сбора в зависимости от срока владения недвижимостью. Поэтому риск при продаже недвижимости в Украине, с которым могут столкнуться украинцы за рубежом – это доказывание налоговым органам факта резидентства Украины.
Продажа недвижимости в Украине из-за рубежа — процедура, требующая тщательной подготовки, но вполне выполнимая. Самое важное — правильно оформить доверенность и учесть налоговые обязательства во избежание непредвиденных расходов.
